WOZ-waarde varkenshouderij niet te hoog

Eiseres is eigenaar en gebruiker van een agrarisch object, een varkenshouderij, bestaande uit vlees- en fokvarkensstallen. In geschil voor de rechtbank is de WOZ-waarde van het object op de waardepeildatum 1 januari 2015.

De heffingsambtenaar had voor de bepaling van de WOZ-waarde gebruik gemaakt van de alternatieve berekeningswijze voor varkensbedrijven met meer dan 1.500 m2 stalruimte. Hij kwam tot een waarde van € 1.050.000 (beschikking maart 2016).

Eiseres had een taxatielaten uitvoeren door een taxateur, die tot een waarde van € 867.000 kwam. De taxateur lichtte in het taxatierapport toe dat hij, gezien de erg slechte markt voor de varkenshouderijen, was uitgegaan van de Taxatiewijzer agrarisch met waardepeildatum 1 januari 2016, omdat daarin duidelijker was gespecifieerd hoe slecht het was gesteld met de varkenshouderijen.

De rechtbank oordeelde dat de heffingsambtenaar terecht was uitgegaan van de Taxatiewijzer 2015. De Taxatiewijzer 2016 was op het moment van de WOZ-beschikking nog niet beschikbaar, zodat deze cijfers alleen daarom al niet konden worden gebruikt.

De Taxatiewijzer 2015 leidt volgens de rechtbank tot een te hoge WOZ-waarde voor varkensbedrijven met meer dan 1.500 m2 varkensstallen. Voor dergelijke bedrijven geldt een alternatieve berekeningswijze, waarbij de totale oppervlakte aan varkensstallen wordt vermenigvuldigt met een eenheidsprijs. Deze bedraagt € 125 tot € 225 per m2 voor vleesvarkensbedrijven en € 175 tot € 225 per m2 voor zeugen- of fokvarkensbedrijven. Daarbij geldt de onderkant van de marge voor oude bedrijven in de minder sterke varkensgebieden, maar ook voor de grotere bedrijven (hoe meer oppervlakte, hoe lager de m2-prijs). De bovenkant van de marge geldt voor nieuwere bedrijven in de sterke varkensgebieden, maar ook voor kleinere bedrijven.

De normale TIOX-systematiek had geleid tot een WOZ-waarde van € 1.305.000. De heffingsamb­tenaar had er volgens de rechtbank voldoende rekening mee gehouden dat deze systematiek in dit geval tot een te hoge WOZ-waarde leidde. Hij was terecht uitgegaan van een gemiddelde eenheidsprijs van € 225 per m2 en deze eenheidsprijs per stal, rekening houdend met het bouwjaar en de grootte van de stallen, naar beneden bijgesteld. De heffingsambtenaar was geslaagd in de op hem rustende bewijslast dat de vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog was.

Het beroep van eiseres werd ongegrond verklaard.

Bron: uitspraak van de Rechtbank Oost-Brabant d.d. 1 maart 2018, ECLI:NL:RBOBR:2018:927